Продажа квартиры в нее вложен мат. кап. и она в ипотеке?

Поясните ситуацию. Вы с супругой купили квартиру в ипотеку. При этом материнский капитал был использован как первоначальный взнос. Так? Ипотека еще не выплачена. Так? Следовательно, ваша квартира находится в залоге у банка. А это значит, что до момента выплаты ипотечного кредита никто не может произвести никаких манипуляций с квартирой. Тогда каким образом вы смогли подарить свою долю бывшей супруге? Такую сделку регистрационная палата не пропустит ни при каких условиях.

Второй момент. Если при покупке квартиры был использован материнский (семейный) капитал, то приобретенный объект недвижимости должен быть оформлен на всех членов семьи ( включая несовершеннолетних детей). Сделать это необходимо либо сразу при оформлении, либо после погашения ипотечного кредита. Во втором случае, вы должны предоставить в пенсионный фонд нотариальное обязательство, гласящее, что после погашение ипотеки, вы обязуетесь выделить доли своим несовершеннолетним детям. Без этого документа пенсионный фонд не перечислит средства материнского сертификата в банк на погашение ипотечного кредита.

Поясните свою ситуацию, тогда можно будет дать конкретные рекомендации.